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炒完房价炒租金？真的有这个可能吗？
作者：齐俊杰看财经
最近有一个话题特别热，那就是很多人都提出了疑问，怎么看待北京这样的大城市，租房价格上涨，然后再结合万科那种自有物业租赁住房，15000元一个月。小伙伴们不淡定了，这莫非是炒完房价又要来炒租金吧，如果租金猛涨的话，那么这日子可就真没法过了。
北京楼市的租房价格确实是在上涨，但我们也看到了租房价格的分化，通常涨价的都是合租房里的单间价格，或者是那种小一居，原来2000，现在涨到了2500，一看数字涨幅高达20%，确实不小，还有的特别老破小的一间房，原来1000涨到了1500，数字上涨幅更是高达50%，这都挺吓人的，但你看中高端租房市场，并没有什么变化，2居90平米的整租，基本都跟去年价格持平，3居130平米以上的，甚至还比去年水平有所下降。当然个别地区确实整租也涨价了，这主要就是出现在北京外来人口聚集地，比如大兴西红门地区。
这个地方去年烧了一把大火，于是北京市出于安全的考虑，展开了一场安全大清理，清除了大量的违建，这其中也出现过很多争议，大冬天的，很多人被从违建房中被赶了出来，也拆除了大量隔断房，很多人甚至住在正经的房子里，就因为隔断太多，也被要求搬离，这种集中整治，必然引发一个后果，那就是需求集中释放了出来，违建和违规隔断都不让了，这些地区的租赁房供给一下就紧张了，所以有些房东也趁着这股阴风涨价。原来他只能租给一个人，所以就租1000块钱一间，现在有3-5个人同时来找他租房子，那么他也顺水推舟的涨到了1500，所以反应在数据上，和大家的感受上，就是租金涨了50%，但实际情况是因为特殊的事情造成的局部供应紧张。而影响的主要是低端住房，中高端并不受影响，因为住在违建房里的人，他们也住不起2居室，努努劲顶多去租个合租房顶天了，所以违建的被挤到了合租房里，而合租的被挤到了一居室里，这种价格传导作用，基本就在这停止了。不会影响两居室的整租。
那么万科这个事又该怎么解释呢，其实我们第一时间就说了，万科这是在试水高端租赁，因为对他来说，即使租高价，他也是亏的，租金回报率太低，所以开发商自持物业租赁这条路，干脆没有商业模式，所以他就先喊个高价看看反应，如果没人租，那么他十有八九也是要把价格降下来的。所以这个事也不用担心。毕竟这也只是预租赁，还没到真正入住的时候。看现在舆论反应这么激烈，十有八九万科会调整价格。也会有领导找他们谈话。
所以综合来看，炒房价是有途径的，因为房子在那里抵押着，你可以从银行弄出资金，加上杠杆去炒。而且他也是所有权，可以转让，通过价差获利。而租金你还真没办法炒，租金他没有物权，只有使用权，使用权押给银行，银行能给你放款吗？即使放款也是消费贷款，数量和额度也很有限，基本跟你的收入要严格挂钩，所以不会超过一张信用卡的额度。你顶多多办几张卡，透支几个月，然后就没辙了。所以租金的炒作，压根就没有路径。我们再假设，房东齐心协力推升房租，这种事首先不可能发生，中间肯定有叛徒，他只要降10块钱，他的房子保证第一个租出去，每个人都是自私自利的，更何况房东这么大的群体，而且租房要把房子租出去，才能产生收入，你攥在手里就是机会成本的损失。你要一个月租12000，但空2个月，跟租一个月1万，全年满租是一样的。每浪费掉的一天，都是房东的损失，而且这个时间上的损失，你在未来都没有机会补回来。
再有，租客们怎么想，是他们不想花更多的钱租房子吗？显然不是，而是租不起，或者说现在租多贵的房子都有，一个月20万的房子也很多，但为什么租客不租呢？说白了没钱，月入1万，到手不到8000，他顶多租一个4000的房子，你给他涨到5000，他就得饿一个礼拜肚子，所以你只要涨租金，他就会搬到远一点的地方住，宁可早起晚归，他也不能一礼拜不吃饭吧。所以不是房东仁慈，不涨房租，甚至他们天天都想着涨房租，因为房租相对于房价简直太便宜了，之所以没涨，是因为真心涨不动。你一涨租金他就不租了，我找不到下一个租客，那么空着的这段时间，不赚就当赔了。
所以这个事其实很明显，租房没有产权，无法加杠杆，而房租只跟收入承受能力有关。所以他根本就没有炒作的基础。如果房租大幅上涨，那么首先就得是收入大幅上涨，或者人口大量涌入。前者需要超发货币，而且货币还得进入消费领域，房租是计入CPI的，所以比如CPI涨到10%以上，就说明房租大涨了，而现在CPI只有1.8%，后者在一些二三线城市是可能的，在一线特大城市，控人已经越来越严格了，人口在未来几年都会是负向流动。所以大家把心放肚子里，房租不会涨的。如果发现你的房租涨了，那只能说明，你还生活在贫困线以下，你所从事的行业，也属于特大城市需要清理的产业。
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